借金に・心当たりの・無い国民
・・・ほんと・・・
2020年の東京五輪を前に始まったマネーの大脱走・・・
湾岸エリアのタワマンで中国人による爆売りが・・・
マンション評論家の榊淳司さん
「たとえば豊洲エリアに建つ有名物件で住民がプールも楽しめる高級タワーマンションがあるのですが、ここは投資目的の中国マネーが3割ほど入る人気物件だった
それがいまでは、30件以上の大量の売りが出る『爆売りタワマン』と化しています。あまりに売りが殺到して、月に1件ほどしか成約しない。投資目的の中国人からすれば坪単価300万円弱で十分に儲けが出るので、その水準で売れるうちに売ってしまおうという動きが加速している」
湾岸エリアのタワマン事情に詳しい不動産コンサルタント
最近では中国人による即売りという新現象も急増
中国人が数年前にこぞって買ったタワマンがここへきて竣工ラッシュ
引き渡しが行われる物件が大量に出ている中で、引き渡し直後
即座に転売に出すケースが続出
「中国人投資家が大量に購入したあるタワマンでは、引き渡しが行われた直後に100件近い『即売り』が出たと話題です。引き渡し前に手付け金を放棄して解約するケースも出てきた」
中国本土事情に詳しいジャーナリストの姫田小夏さん
「日本のメディアは報じませんが、そもそも中国人によるタワマン『爆買い』はすでに1年前に終わっていた。中国本土では『常識』です
なぜかと言えば、日本のタワマンは利回りが落ちて、投資妙味がないと気付かれてきたから。まず賃貸に出そうにもすでに実需が飽和していて、家賃の高騰は望めない。
次に民泊に出す動きが活発化したが、日本では民泊を嫌がった管理組合が規約で民泊を禁止するようになってきた。それならば日本のタワマン価格がまだ高いうちに売って、もっと投資効率のいい国に投資しようという動きが加速していったのです。
実際、いま中国人の間で改めて見直されているのが中国本土での不動産投資。中国の不動産市場はバブルと言われてきたが、上海や北京ではいまも上昇を続けているところもあり、『上海の物件であっという間に1億円の利益を出した』という景気のいい話も聞こえてくる」
中国人の間では、東南アジアや欧州に投資する動きも活発化。ロンドンで10億円を超す豪邸投資がブームになったり、東南アジアの1000万円クラスの物件を現物も見ずに、スマホサイトを通じて爆買いするのが人気化したりしている。
「そもそも日本の不動産の『爆買い』が盛り上がったのは、1元＝20円ほどの円安・元高が進んだから。
それなのに、昨年くらいから1元＝15～16円へ円高・元安が進展したことで投資妙味がなくなり、日本の不動産を買うどころか、いつ売り抜けるかに関心が移っていった。
それに、いまや経済では中国が一流、日本は二流。将来性のない日本より、まだまだ値上がりが見込める中国本土やアジア諸国のほうが魅力的なのです」
これからはタワマンの5年問題が
マンション評論家の榊淳司さん
「トリガーとなるのが、5年ルールと言われる日本の不動産税制。日本では不動産の取得から5年以内に売却した場合、売却益に対して39％の高税率がかけられる一方、5年を超えればこれが20％に下がる。
中国人による爆買いはアベノミクスが始まった'12年末からなので、この年末がその『5年目』に当たる。ここから一気に売り物件が急増しかねない。
これまで『爆買い』してきた中国人が、今度は所有が5年を超えた物件から投げ売りし始めれば、売りが売りを呼ぶようなパニック状況に陥るでしょう。湾岸エリアのタワマンでは、いま坪単価300万円ほどのところが、数年以内に100万円台まで落ちてもおかしくない」
中国人によるタワマン爆売りをきっかけに、今後は不動産市場、日本経済全体を巻き込んだ大パニック？
現在の不動産市況を支えているのはタワマンを中心とした投資物件
それを買い支えていたのが中国人を中心とした海外マネー
人口減少で実需がない日本の不動産市場にあって唯一のホットマネー
だそれが消えてなくなる・・・
住宅ジャーナリストの山下和之さん
「すでに市況が崩れる『予兆』が出てきた」
「市場の先行指標と言われている中古マンションの新規登録価格（新しく売り出す際の価格）が6月に48ヵ月ぶりに前年同月比でマイナスになったのです。これは、そろそろ売り時だと判断する人が増えてきているということ。市況はすでに潮目が変わり始めている。
恐ろしいのは、一度値崩れが始まると、それが大きなうねりとなって『売りの連鎖』につながっていくことです。まず中古マンションで値下がりが始まれば、次に新築マンション市場も価格を下げざるを得なくなり、投げ売りが始まってもおかしくない。
こうした事態が年内にも現実化する可能性が出てきた。不動産市況は一気に2割ほど下げるかもしれない」
崩れ始めれば瞬く間に崩壊するのが不動産市場の習性
気づいた人から我先にと逃げ始めた。誰もが知る大手外資系金融機関数社が、日本の不動産市場から軒並み撤退する？
みずほ証券上席研究員の石澤卓志さん
「不動産価格が2割以上下げた場合、REIT（不動産投資信託）市場にも甚大な悪影響が出てくるでしょう。
REITが保有する資産が含み損を抱える可能性が高まることで、資産売却が増加。それが不動産価格をさらに下げる悪循環に陥る。そうなれば金融機関のREIT向け融資が停滞し、中には破綻するREITも出かねない」
REIT市場は日本銀行が年間900億円近い巨額マネーを投じているにもかかわらず、年始から値下がりが止まらないのは、REIT市場から投資マネーを引く外資系ファンドが増えているから
いまだ不動産の未来に楽観的なのは日本人だけ
海外勢は日本市場の暴落を見越して、すでに大脱走を
シグマ・キャピタルでチーフエコノミストを務める田代秀敏さん
「真っ先にやられるのは、アパートローンを借りて不動産投資をしている人でしょう」
「まず投資物件の価格が暴落するのにともない、家賃収入が激減。借金の返済よりも利回りが少なくなり、資金繰りが回らなくなっていくでしょう。
物件を売却して借金を返済しようにも、すでに市場は暴落しているので売るに売れない。破綻する投資家が急増する中で、アパートローンの不良債権が大量発生することになる。当然、融資している銀行の経営も大打撃を受けることになる。
持ち家の住宅ローンが残っている人にも大打撃です。物件価格が暴落しているにもかかわらず、従来通りのローン支払いを続けなければいけないので、家計は『逆資産効果』に直撃される。アベノミクスで盛り上がっていた資産効果が一気に剥落して、消費不況が吹き荒れることにもなる」
「すると、日本企業は海外資産の売却で不動産の下落や業績の悪化を埋め合わせしようとしますが、これがまた落とし穴。日本企業による海外資産の売却を見越した海外投機筋が、一斉に円買いを仕掛けてきて、円高が急伸してしまうからです。
そうなると、今度は円高と業績悪化に襲われた日本企業の株が売り浴びせられていく。為替は1ドル＝90円台に逆戻りして、日経平均株価も1万5000円を割れる水準まで簡単に暴落するでしょう。
日本経済は'90年代初頭の不動産バブルの崩壊をきっかけに、『失われた20年』に突入した。いま再び、あのバブル崩壊劇が巻き起こりかねない」
バブル当時は日本政府が公的資金注入を発動することで金融崩壊を食い止められたが、いま借金まみれの日本政府には・・・
法政大学教授の小黒一正さん
「不動産が暴落すると、固定資産税や相続税などの税収が激減して財政はより逼迫する」（）ので、日本政府はさらに袋小路に追い込まれていく。」
不動産コンサルタントの長嶋修さん
「いま不動産業界で最悪の暴落シナリオとして語られているのが、このタイミングで北朝鮮からICBMが飛んでくる事態です。
ただでさえ海外マネーが引き始めているところに拍車がかかって、不動産市場では3割、5割が当たり前の暴落劇が巻き起こる。
投資マネーが集まる都心部の青山、白金、赤坂エリアや京都などから一気に冷え込み、1億円クラスの高級マンションが売り浴びせられる状況になる。同時に都心部のオフィスビル市況も悪化し、そのまま札幌、仙台、名古屋、大阪、広島、福岡の都市部に波及していく。
そうなれば三菱地所や三井不動産といった大手デベロッパーの経営も悪化。名目GDPの多くの割合を占める不動産業界が窮地に陥れば、今度は日本銀行がさらなる国債購入などで経済対策に動き出すことになるでしょうが、これが逆効果。
金利がコントロールできない状態で上昇し、ローン破綻者が続出することになる。日本経済が国家としてのデフォルト、さらにハイパーインフレに襲われるシナリオさえ見えてくる」
目下、日本では不動産向けの貸出残高が70兆円規模に膨らみ、バブル期を優に超えた。それがまもなく破裂？
・・・考えたくない
今日は～
デンドロビウム アグレガタム ジェンケンシー/Dendrobium aggregatum jenkinsii
このコも開花
来年に咲くか？
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